Immobilien oder Aktien – Was ist besser für Ihre Altersvorsorge?

Wenn man an den Ruhestand denkt, taucht bei vielen, die sich eine sichere finanzielle Zukunft aufbauen möchten, eine sehr häufige Frage auf: Lohnt es sich mehr, in Immobilien oder Aktien zu investieren? Beide Optionen werden häufig genutzt, um im Alter ein Einkommen zu sichern, unterscheiden sich jedoch deutlich in ihren Eigenschaften, Risiken und Vorteilen.

Dieser Artikel soll Ihnen dabei helfen, beide Alternativen besser zu verstehen und darüber nachzudenken, welche davon am besten zu Ihrer langfristigen Finanzplanung passt.

Die Herausforderung der Altersvorsorge in der heutigen Zeit

Mit der steigenden Lebenserwartung und der unsicheren Zukunft staatlicher Rentensysteme – insbesondere in entwickelten Ländern – reicht es oft nicht mehr aus, sich ausschließlich auf die gesetzliche Rente zu verlassen. Der gewünschte Lebensstandard im Alter erfordert durchdachte Anlagestrategien, und sowohl Immobilien als auch Aktien können hierbei sinnvolle Wege sein.

Doch welche Option ist die bessere? Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab – darunter das persönliche Risikoprofil, Lebensziele, gewünschte Flexibilität und die finanzielle Planung.

Die Stärke von Immobilien: Stabilität, Sicherheit und ein Dach über dem Kopf

In Immobilien zu investieren gilt seit jeher als klassische und sichere Anlageform. Nicht umsonst bezeichnen viele Menschen diese Art von Vermögenswert als „Betongold“. Doch was macht Immobilien zu einer so attraktiven Option?

Vorteile von Immobilien:

• Sachwert mit Substanz: Immobilien sind greifbar und physisch vorhanden – sie können selbst bewohnt oder vermietet werden.
• Keine Mietkosten: Wer in der eigenen Immobilie lebt, muss sich nicht vor regelmäßigen Mieterhöhungen fürchten.
• Langfristige Wertsteigerung: In bestimmten Regionen können Immobilien über die Jahre deutlich an Wert gewinnen.
• Möglichkeit passiver Einnahmen: Vermietete Immobilien können ein stabiles Zusatzeinkommen generieren.
• Förderung finanzieller Disziplin: Eine langfristige Finanzierung erfordert regelmäßige Zahlungen – ähnlich einer „verpflichtenden Sparrate“ für den Vermögensaufbau.

Nachteile von Immobilien:

• Hohe Einstiegskosten: Der Einstieg in den Immobilienmarkt erfordert ein beträchtliches Startkapital sowie die Zahlung von Steuern, Gebühren, Notarkosten und gegebenenfalls Ausgaben für Renovierung oder Instandhaltung.
• Geringe Liquidität: Der Verkauf einer Immobilie kann mehrere Monate dauern – und es ist nicht garantiert, dass sie zum gewünschten Preis verkauft wird.
• Konzentrationsrisiko: Das gesamte Vermögen kann an eine einzelne Immobilie gebunden sein. Das erhöht das Risiko, insbesondere bei einer Wertminderung in der jeweiligen Region.
• Laufende Kosten: Instandhaltung, Hausgeld, Reparaturen und Leerstand (wenn keine Mieter vorhanden sind) wirken sich direkt auf die Rendite aus.
• Geringe Flexibilität: Ein Wohnortwechsel – etwa in eine andere Stadt – ist schwieriger, wenn das Kapital in eine Immobilie gebunden ist.

Die Attraktivität von Aktien: Rendite und Flexibilität

Der Aktienmarkt wird zunehmend zugänglich für kleine und mittlere Anleger – vor allem dank des Wachstums digitaler Plattformen und der zunehmenden Beliebtheit von ETFs (börsengehandelte Indexfonds). Doch wie schneiden Aktien im Vergleich zu Immobilien ab?

Vorteile von Aktien:

• Hohe Liquidität: Aktien und ETFs können jederzeit an der Börse verkauft werden – das Kapital ist schnell verfügbar.
• Niedrige Einstiegskosten: Der Einstieg ist bereits mit kleinen Beträgen möglich.
• Hohe langfristige Rendite: Historisch gesehen erzielen Aktien unter den wichtigsten Anlageklassen die höchsten Erträge – sogar mehr als Immobilien.
• Diversifikation: Schon mit geringem Kapital lässt sich in verschiedene Unternehmen, Branchen und Regionen investieren, was das Risiko reduziert.
• Passive Einkünfte durch Dividenden: Einige Aktien zahlen regelmäßige Dividenden an ihre Aktionäre aus.
• Einfache Nachverfolgung: ETFs bilden Indizes nach und erleichtern so die Verwaltung des Portfolios.

Nachteile von Aktien:

• Volatilität: Aktienkurse können in Krisenzeiten stark fallen – das kann insbesondere sicherheitsorientierte Anleger verunsichern.
• Erfordert emotionale Disziplin: Angst und Euphorie sind schlechte Ratgeber und stehen rationalen Entscheidungen oft im Weg.
• Besteuerung: Kursgewinne unterliegen der Abgeltungssteuer – Ausnahmen sind möglich, aber es ist wichtig, sich über die geltenden Regelungen zu informieren.
• Grundwissen erforderlich: Selbst bei der Anlage in Fonds ist ein grundlegendes Verständnis der Funktionsweise des Marktes unerlässlich, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Direkter Vergleich: Immobilien vs. Aktien

Beim Vergleich von Immobilien und Aktien als Anlagemöglichkeiten für die Altersvorsorge ist es wichtig, objektive Kriterien zu berücksichtigen, die das Investitionserlebnis direkt beeinflussen.

Beginnen wir mit der Liquidität: Hier haben Aktien die Nase vorn – sie lassen sich schnell und unkompliziert an der Börse kaufen und verkaufen, was einen sofortigen Zugriff auf das investierte Kapital ermöglicht. Immobilien hingegen benötigen deutlich mehr Zeit für den Verkauf und sind auf interessierte Käufer angewiesen, was sie wesentlich weniger liquide macht.

In Bezug auf die Rendite bieten Aktien langfristig tendenziell eine durchschnittliche Jahresrendite von etwa 7 %, vorausgesetzt, es handelt sich um ein gut strukturiertes und breit gestreutes Portfolio. Immobilien hingegen erzielen in der Regel etwas konservativere Renditen – meist im Bereich von 3 % bis 7 % jährlich, abhängig von Standort, Marktentwicklung und den laufenden Instandhaltungskosten.

Was den Einstieg betrifft, sind Aktien deutlich zugänglicher: Schon mit kleinen Beträgen lässt sich investieren. Für den Kauf einer Immobilie hingegen ist in der Regel ein hoher Kapitaleinsatz nötig – oft 20 % bis 30 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital vorhanden sein, zusätzlich zu Steuern, Gebühren und weiteren Nebenkosten.

Betrachtet man die Diversifikation, ermöglichen Aktien – insbesondere über Indexfonds (ETFs) – eine einfache Streuung des Kapitals auf verschiedene Branchen, Unternehmen und geografische Regionen. Bei Immobilien gestaltet sich eine solche Diversifikation schwieriger, da das Kapital meist in ein einziges Objekt fließt. Eine Alternative stellen jedoch offene Immobilienfonds dar, die Investitionen in unterschiedliche Objekttypen mit geringeren Beträgen und höherer Liquidität ermöglichen – sie unterliegen allerdings ebenfalls Marktschwankungen.

Hinsichtlich der Nebenkosten verursachen Immobilien laufende Ausgaben für Instandhaltung, Versicherungen, Reparaturen, Steuern und Hausgeld. Aktien- und ETF-Investments hingegen verursachen in der Regel nur geringe Betriebskosten – die Verwaltungsgebühren sind deutlich niedriger als bei Immobilien.

Was die Komplexität angeht, ist der Immobilienmarkt meist bürokratisch und erfordert aktives Engagement – sowohl beim Kauf als auch in der laufenden Verwaltung. Der Einstieg in den Aktienmarkt wirkt dank moderner Plattformen zwar einfacher, doch ist ein grundlegendes Verständnis über die Funktionsweise des Marktes unerlässlich, insbesondere zur Bewertung von Risiken und zur Erstellung eines geeigneten Portfolios.

In puncto wahrgenommene Sicherheit vermitteln Immobilien ein höheres Gefühl der Stabilität, da sie physisch greifbar sind. Aktien hingegen gelten durch ihre Volatilität als unsicherer – besonders für konservative Anleger. Bei einer guten Diversifikation kann jedoch auch hier langfristige Sicherheit erreicht werden.

Schließlich ist die Flexibilität einer der größten Pluspunkte von Aktien: Anleger können ihr Portfolio je nach Lebenssituation oder Marktlage anpassen. Immobilien dagegen sind ortsgebunden, schwerfälliger in der Anpassung und erfordern bei Verkauf oder Vermietung deutlich mehr Zeit und Planung.

Und wie sieht das in der Praxis aus?

Um zu veranschaulichen, wie sich die Entscheidung zwischen Immobilien und Aktien auf die Altersvorsorge auswirken kann, stellen wir uns zwei Freunde vor: Anna und Lukas, beide 40 Jahre alt und besorgt um ihre finanzielle Zukunft. Vor Kurzem erhielten beide eine unerwartete Bonuszahlung in Höhe von 120.000 Euro. Sie beschlossen, dieses Geld langfristig bis zur Rente mit 70 Jahren zu investieren – also mit einem Anlagehorizont von 30 Jahren.

Anna entscheidet sich dafür, eine Immobilie im Wert von 450.000 Euro zu kaufen. Sie nutzt ihre 120.000 Euro als Eigenkapital und finanziert die verbleibenden 330.000 Euro über ein langfristiges Darlehen mit Festzins. Sie zieht selbst in die Wohnung ein, um Mietkosten zu sparen, und plant, das Darlehen bis zur Rente vollständig zurückzuzahlen – dann schuldenfrei und mit einem greifbaren Vermögenswert.

Lukas hingegen zieht es vor, weiterhin zur Miete zu wohnen und investiert die vollen 120.000 Euro in ein diversifiziertes ETF-Portfolio, das Aktien und Anleihen kombiniert. Zusätzlich investiert er jeden Monat den gleichen Betrag, den Anna für ihren Kredit aufwendet – abzüglich seiner eigenen Mietkosten. Er plant, dieses Geld über die vollen 30 Jahre unangetastet zu lassen und auf langfristiges Wachstum zu setzen.

Wie sehen die Zahlen aus?

• Anna: Ihre Immobilie wird voraussichtlich mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 1,7 % an Wert gewinnen. Rechnet man die eingesparten Mietkosten hinzu und zieht etwa 1,5 % jährliche Instandhaltungskosten ab, ergibt sich nach 30 Jahren ein geschätzter Immobilienwert von ca. 525.000 Euro.
• Lukas: Mit einer geschätzten durchschnittlichen Netto-Jahresrendite von 5 %, unter Berücksichtigung von Gebühren und Steuern, und durch regelmäßige Reinvestitionen in ähnlicher Höhe wie Anna Kreditrate, kommt er am Ende der 30 Jahre auf ein Portfolio im Wert von etwa 580.000 Euro.

Was können wir daraus lernen?

Obwohl beide mit dem gleichen Anfangsbetrag starten, sorgen die höhere Liquidität und das Renditepotenzial der ETF-Investments dafür, dass Lukas in Bezug auf das angesparte Vermögen einen leichten Vorsprung hat. Anna hingegen erlangt die Sicherheit eines abbezahlten Eigenheims, unabhängig von Mietpreissteigerungen oder Marktschwankungen.

Beide haben vernünftige Entscheidungen getroffen – entsprechend ihrer persönlichen Ziele und Risikoprofile. Das Wichtigste ist, dass sie frühzeitig mit dem Planen begonnen haben, diszipliniert und mit langfristigem Fokus.

Immobilien oder Aktien: Wie trifft man die richtige Entscheidung?

Bevor Sie sich für eine der beiden Optionen entscheiden, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

Bevorzugen Sie Sicherheit oder Rendite?

• Immobilien gelten als stabiler, bringen aber in der Regel geringere Erträge.
• Aktien bieten ein höheres Renditepotenzial, erfordern jedoch eine größere Risikobereitschaft.

Suchen Sie eine emotionale oder eine rein finanzielle Investition?

• Der Kauf einer Immobilie kann emotionale Zufriedenheit und ein Gefühl von Sicherheit vermitteln.
• Aktien hingegen sind eher „nüchterne“ Investitionen – dafür aber oft finanziell besonders effektiv.

Benötigen Sie Liquidität?

• Wenn ja, sind Aktien meist die bessere Wahl, da sie sich jederzeit verkaufen lassen.
• Immobilien hingegen erfordern bei Verkauf oder Vermietung Zeit und Aufwand.

Wollen Sie Ihr Kapital breit streuen?

• Mit Aktien lässt sich global und kostengünstig diversifizieren.
• Immobilien binden meist viel Kapital in ein einzelnes Objekt und konzentrieren so das Risiko.

Fazit: Ihre Zukunft, Ihre Entscheidung

Es gibt keine einzige richtige oder endgültige Antwort. Die beste Investition für Ihre Altersvorsorge ist diejenige, die Ihre finanziellen Ziele mit Ihrem Risikoprofil, Lebensstil und persönlichen Vorlieben in Einklang bringt.

Oft liegt die sinnvollste Strategie in einer Kombination beider Optionen: ein Eigenheim, das Stabilität bietet und Mietkosten spart, und regelmäßige Investitionen in ETFs oder Aktien, um ein liquides Vermögen mit Wachstumspotenzial aufzubauen.

Fangen Sie so früh wie möglich an, selbst wenn es nur mit kleinen Beträgen ist. Wichtiger als die Suche nach der „perfekten“ Anlageform ist ein klarer, konsequenter und realistischer Plan.