Vor- und Nachteile von Immobilienfonds in Deutschland

In Immobilien zu investieren galt schon immer als eine solide Strategie zum Vermögensaufbau. Der direkte Immobilienkauf erfordert jedoch ein hohes Kapital, technisches Wissen und oft auch die Bereitschaft, sich mit rechtlichen, administrativen und Instandhaltungsfragen auseinanderzusetzen.

In diesem Kontext stellen Immobilienfonds eine interessante Alternative dar. Sie ermöglichen es, in hochwertige Immobilienprojekte – wie Hotels, Einkaufszentren, Bürogebäude oder Wohnanlagen – zu investieren, ohne eine Immobilie selbst erwerben zu müssen. In der Praxis wird man durch den Erwerb von Anteilen Miteigentümer einer oder mehrerer Immobilien und kann von Mieteinnahmen, Verkaufsgewinnen und Wertsteigerungen profitieren.

Diese Anlageform ist in Deutschland gut strukturiert und wird sowohl von Einsteigern als auch von erfahrenen Investoren häufig genutzt. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Arten von Immobilienfonds im Land, erklären, wie sie funktionieren, und zeigen ihre Vor- und Nachteile – auf verständliche, praxisnahe Weise, um Ihre Investitionsentscheidungen bestmöglich zu unterstützen.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die die Mittel vieler Anleger in Projekte im Immobiliensektor investieren. Diese Projekte können Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien, Grundstücke oder Bauvorhaben umfassen.

Wenn Sie Anteile an einem Immobilienfonds erwerben, besitzen Sie einen proportionalen Anteil an allen Immobilien oder Vermögenswerten, die zum Fonds gehören. Das bedeutet, Sie werden Miteigentümer und erhalten einen Teil der erwirtschafteten Gewinne – sei es durch Mieteinnahmen, Wertsteigerungen im Laufe der Zeit oder durch den späteren Verkauf der Immobilien.

Immobilienfonds gelten als sogenanntes Sondervermögen, was bedeutet, dass das investierte Kapital rechtlich vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt ist. Dies bietet dem Anleger einen zusätzlichen Schutz, etwa im Falle einer Insolvenz der Verwaltungsgesellschaft.

In Deutschland stehen zwei Hauptmodelle von Immobilienfonds zur Verfügung: offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds: Zugänglichkeit und Diversifikation

Offene Immobilienfonds sind im Allgemeinen die zugänglichste und bekannteste Form von Immobilienfonds für die breite Öffentlichkeit. Sie ermöglichen es Anlegern, relativ flexibel in den Fonds ein- oder auszusteigen – vorausgesetzt, bestimmte Fristen werden eingehalten – und bieten dabei ein hohes Maß an Diversifikation.

Dank der vergleichsweise niedrigen Einstiegshürden sind diese Fonds für nahezu jeden Anlegertyp geeignet. Die Anzahl der verfügbaren Anteile sowie die Anzahl der Investoren ist unbegrenzt. Je mehr Menschen Kapital in den Fonds investieren, desto größer wird das Fondsvermögen und desto vielfältiger kann in Immobilien investiert werden.

Diese breite Streuung hat einen entscheidenden Vorteil: Sie reduziert das Risiko. Da der Erfolg des Fonds nicht von einer einzelnen Immobilie abhängt, bleibt die Performance stabiler – selbst wenn ein Objekt im Portfolio mit Mietausfällen oder Leerstand zu kämpfen hat.

Die Rendite entsteht aus mehreren Quellen: Mieteinnahmen der Objekte, Gewinne durch den Verkauf von Immobilien mit Wertsteigerung sowie Zinserträge aus festverzinslichen Wertpapieren, in die der Fonds einen Teil seines Kapitals investieren darf.

Trotz dieser Flexibilität gelten klare Regeln für die Rückgabe der Anteile: Nach deutschem Recht müssen Anleger ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten und die Rückgabe mindestens ein Jahr im Voraus ankündigen. Das bedeutet, dass offene Fonds zwar zugänglich sind, aber keine sofortige Liquidität bieten.

Geschlossene Immobilienfonds: Höheres Risiko und höheres Potenzial

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren nach einem anderen Prinzip. Sie haben eine begrenzte Anzahl an Anteilen und setzen einen höheren Mindestanlagebetrag voraus. Sobald das angestrebte Investitionsvolumen erreich  t ist, wird der Fonds für neue Anleger geschlossen.

Diese Fonds investieren in der Regel in deutlich weniger Immobilien – manchmal sogar nur in ein einziges Projekt. Das bedeutet eine geringere Diversifikation und damit ein höheres Risiko, da die Fondsperformance stark vom Erfolg eines einzelnen Objekts abhängt.

Die Beteiligung erfolgt für einen festgelegten Zeitraum, und ein vorzeitiger Ausstieg ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Anleger können ihre Anteile zwar auf dem Sekundärmarkt verkaufen, doch dies ist oft schwierig und kann mit Verlusten verbunden sein.

Auf der anderen Seite investieren geschlossene Fonds häufig in großvolumige und langfristige Projekte, was ein entsprechend höheres Renditepotenzial mit sich bringt – vor allem, wenn die Immobilie am Ende gewinnbringend veräußert wird. Daher sind geschlossene Immobilienfonds besonders für erfahrene Anleger mit risikobereiterem Profil geeignet.

Vorteile von Immobilienfonds in Deutschland

Eine Investition in Immobilienfonds in Deutschland bietet zahlreiche Vorteile – sowohl für Einsteiger als auch für erfahrene Anleger.

Vereinfachter Zugang zum Immobilienmarkt

Der größte Vorteil besteht darin, am Immobilienmarkt teilzunehmen, ohne selbst eine Immobilie kaufen oder verwalten zu müssen. Das spart Bürokratie, Instandhaltungskosten und den direkten Umgang mit Mietern oder Verträgen.

Risikostreuung durch Diversifikation

Vor allem bei offenen Fonds ist die breite Streuung ein großer Pluspunkt. Das Kapital der Anleger wird auf viele Immobilien verteilt – oft in verschiedenen Städten oder sogar Ländern –, was das Risiko einzelner Problemobjekte deutlich reduziert.

Professionelle Verwaltung der Vermögenswerte

Die Auswahl, Instandhaltung und Vermietung der Immobilien sowie der richtige Zeitpunkt für Verkäufe werden von Expertenteams übernommen, die den Markt kontinuierlich analysieren. Auch unerfahrene Anleger profitieren so von einer fundierten und strategischen Verwaltung.

Stabile und antizyklische Erträge

Immobilienfonds verhalten sich häufig antizyklisch – sie kaufen Objekte in schwachen Marktphasen günstig ein und verkaufen sie bei steigenden Preisen. Das erhöht langfristig die Gewinnchancen, insbesondere durch laufende Mieteinnahmen.

Nachhaltige Anlagemöglichkeiten

Immer mehr Fonds verfolgen nachhaltige Strategien und investieren in Immobilien mit geringem Energieverbrauch, Ökostromnutzung und reduziertem Umwelteinfluss. Das ermöglicht ein ethisch orientiertes Portfolio im Einklang mit modernen Standards.

Nachteile und Risiken von Immobilienfonds

Wie jede Anlageform bringen auch Immobilienfonds gewisse Risiken mit sich. Wer diese kennt, kann Überraschungen vermeiden und seine Erwartungen realistisch einschätzen.

Marktrisiken

Immobilienfonds unterliegen der Gefahr von Wertverlusten bei den Objekten, wirtschaftlichen Schwankungen und Änderungen des Zinsniveaus. Mietausfälle oder Leerstände können die Erträge direkt beeinträchtigen.

Geringe Liquidität

Bei offenen Fonds gilt eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Bei geschlossenen Fonds ist ein vorzeitiger Ausstieg in der Regel nicht möglich – nur ein Verkauf der Anteile am Sekundärmarkt ist denkbar, was jedoch schwierig sein und Verluste verursachen kann.

Kosten und Gebühren

Immobilienfonds erheben jährliche Verwaltungsgebühren. Zusätzlich fällt bei offenen Fonds häufig ein sogenanntes Agio an – eine Ausgabeaufschlaggebühr, die beim Erwerb von Anteilen erhoben wird, meist zur Deckung von Vertriebs- und Verwaltungskosten. Diese Kosten können die Nettorendite schmälern.

Währungsrisiken

Bei Fonds, die außerhalb des Euroraums investieren, besteht ein Wechselkursrisiko. Je nach Auf- oder Abwertung der lokalen Währung gegenüber dem Euro können daraus Gewinne oder Verluste entstehen.

Passen Immobilienfonds zu Ihrem Anlegerprofil?

Diese Frage verdient eine sorgfältige Überlegung. Beachten Sie dabei einige zentrale Punkte:

• Langfristige Anlagestrategie – Immobilienfonds eignen sich besonders für Anleger mit Geduld und Weitblick. Da Immobilien mit der Zeit an Wert gewinnen und die Erträge aus Mieteinnahmen und geplanten Verkäufen stammen, zeigen sich die besten Ergebnisse in der Regel erst nach mehreren Jahren – nicht von einem Monat auf den anderen.
• Zugang zum Immobilienmarkt mit geringerem Kapitaleinsatz als beim Direktkauf – Sowohl offene als auch geschlossene Fonds ermöglichen Investitionen in Immobilien, ohne dass man Hunderttausende Euro aufbringen muss. Mit deutlich geringeren Beträgen kann man am Immobilienmarkt teilhaben – ohne die Bürokratie und laufenden Kosten, die mit einem direkten Immobilienbesitz verbunden sind.
• Diversifikation Ihres Portfolios – Die Einbindung von Immobilienfonds in Ihre Anlagestrategie trägt zur Risikostreuung bei. Sie ergänzen andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen und verringern die Abhängigkeit von einzelnen Wirtschaftssektoren.

Wenn Sie sich in einem oder mehreren dieser Punkte wiederfinden, könnten offene Immobilienfonds ein idealer Einstieg sein. Sie verbinden Zugänglichkeit mit Sicherheit und eignen sich hervorragend zur Ergänzung eines ausgewogenen Portfolios.

Verfügen Sie hingegen über mehr Kapital, haben ein gutes Verständnis für Marktzyklen und sind bereit, höhere Risiken für potenziell höhere Renditen einzugehen, können geschlossene Fonds interessant für Sie sein. Dabei sollten Sie jedoch beachten: Ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht möglich, und das Risiko ist höher, da die Investitionen auf wenige Objekte konzentriert sind.

Fazit: Investieren Sie mit Strategie und Geduld

Immobilienfonds in Deutschland bieten eine praktische, breit gefächerte und zugängliche Möglichkeit, am Immobilienmarkt teilzuhaben. Ob Sie am Anfang Ihrer Anlegerreise stehen oder gezielt nach chancenreicheren Möglichkeiten suchen – diese Anlageform kann eine strategische und vielversprechende Option darstellen.

Wie bei jeder Investition gilt jedoch: Der Schlüssel liegt in der Planung. Nehmen Sie sich Zeit, um den Fonds sorgfältig zu analysieren, prüfen Sie die bisherige Wertentwicklung, machen Sie sich mit den enthaltenen Immobilien vertraut, informieren Sie sich über die Gebühren – und vor allem: Achten Sie auf Ihr persönliches Risikoprofil.

Abschließender Tipp: Fangen Sie klein an, streuen Sie Ihre Anlagen und investieren Sie mit einem Zeithorizont von mindestens fünf Jahren. Immobilienfonds sind keine kurzfristigen Wetten – sie sind solide Strategien, die Geduld und Weitblick erfordern.

Falls Sie noch unsicher sind, kann ein Gespräch mit einem Finanzberater helfen, die verfügbaren Möglichkeiten mit Ihren individuellen Zielen abzugleichen. Am wichtigsten ist: Machen Sie den ersten Schritt – informiert und bewusst.